信托業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)結(jié)合將更加緊密
來(lái)源： 時(shí)間：2006-07-05
“國(guó)六條”以及配套政策的出臺(tái)，發(fā)出了國(guó)家宏觀調(diào)控將繼續(xù)進(jìn)行并維持較長(zhǎng)一段時(shí)間的信號(hào) 把握升浪起點(diǎn) 現(xiàn)在機(jī)構(gòu)底部建倉(cāng)名單。新一輪宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，將勢(shì)必延長(zhǎng)資金回籠的速度和降低資金使用效率，增加了開發(fā)商的資金壓力，加大了開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的資金投入，增大了外部籌措資金難度。
對(duì)于實(shí)力雄厚的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控也意味著機(jī)會(huì)的存在———較多的購(gòu)并機(jī)會(huì)。不論是資金鏈緊張還是并購(gòu)機(jī)會(huì)的增加，都增加了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求，這為信托公司拓展業(yè)務(wù)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。
信托業(yè)務(wù)同房地產(chǎn)結(jié)合勢(shì)所必然
在國(guó)外看，房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)主要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我國(guó)信托業(yè)務(wù)同房地產(chǎn)的結(jié)合也是一種必然。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，然而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模普遍不大，即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模上同國(guó)外同行也有較大差距。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，基本依賴銀行融資，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行的銀根政策非常敏感。
從目前來(lái)看，房地產(chǎn)信托是一個(gè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的最理想渠道。房地產(chǎn)信托是信托公司管理的受托資金，從而使得房地產(chǎn)信托資金不受信托公司本身規(guī)模的限制，同時(shí)目前我國(guó)居民投資渠道有限，房地產(chǎn)信托無(wú)論從交易制度和投資回報(bào)的設(shè)計(jì)上均較符合我國(guó)居民的投資要求，從而房地產(chǎn)信托可以募集到源源不斷的資金來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式
上海國(guó)投成立了專門的房地產(chǎn)信托總部，來(lái)拓展房地產(chǎn)信托投融資業(yè)務(wù)。目前上海國(guó)投房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開展模式，主要包括房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)和提供一攬子投資銀行服務(wù)。
1、房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)
目前我國(guó)信托業(yè)務(wù)受信托募集方式和規(guī)模的限制，無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)組合投資分散單個(gè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的目的。
由于缺乏流通平臺(tái)，使得信托產(chǎn)品流動(dòng)性較差，目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要靠開發(fā)較短期限信托品種來(lái)彌補(bǔ)流動(dòng)性缺陷。流動(dòng)性的限制制約了長(zhǎng)期信托產(chǎn)品的開發(fā)，從而導(dǎo)致當(dāng)前信托公司開發(fā)的絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要是短期融資型的業(yè)務(wù)模式。
上海國(guó)投融資性信托業(yè)務(wù)目前主要有信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托和信托股權(quán)融資三種模式。
1）信托貸款
由信托公司發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，募集社會(huì)資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。上海國(guó)投從最初開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)就開發(fā)了較多的信托貸款產(chǎn)品。
目前從行業(yè)角度來(lái)看，信托貸款仍然在信托業(yè)務(wù)模式中占據(jù)主導(dǎo)地位，但值得注意的是，2005年9月份銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件發(fā)布后，信托公司以信托貸款方式介入開發(fā)類房產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)大為減少，相比銀行同類型的開發(fā)貸款，沒有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)信托公司信托貸款操作方式將主要用于資產(chǎn)收購(gòu)（包括爛尾樓收購(gòu)）、聯(lián)合貸款（類似于銀團(tuán)貸款方式）、劣后債權(quán)（第二抵押權(quán)人）、同股權(quán)信托結(jié)合使用等方式。
2）財(cái)產(chǎn)權(quán)信托
房地產(chǎn)企業(yè)將成熟物業(yè)的未來(lái)租賃收益權(quán)的優(yōu)先受益權(quán)委托上海國(guó)投轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者，并承諾在未來(lái)一定期限內(nèi)按約定價(jià)格回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)，以實(shí)現(xiàn)融資的目的。
在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)并未喪失物業(yè)的所有權(quán)，同時(shí)也盤活了房地產(chǎn)企業(yè)的固化資產(chǎn)，增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性。
目前，上海國(guó)投利用財(cái)產(chǎn)權(quán)信托模式來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品滿足客戶融資需求的操作案例較多，信托期限從短期到長(zhǎng)期均有。
一些商業(yè)銀行也在開展成熟物業(yè)貸款，雖同上海國(guó)投的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托較為類似，但財(cái)產(chǎn)權(quán)信托還是存在著明顯的差異化優(yōu)勢(shì)，能更好地滿足開發(fā)商籌措資金的需求。這種差異化優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
其一，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托對(duì)于融資資金的用途沒有限制，如企業(yè)可以用來(lái)收購(gòu)公司股權(quán)，或作為土地出讓金，或者用于異地的對(duì)外投資。但銀行貸款對(duì)于用途一般均有較為嚴(yán)格的限制。
其二， 財(cái)產(chǎn)權(quán)信托抵押率的測(cè)算考慮的是資產(chǎn)目前實(shí)際的價(jià)值或者未來(lái)合理的價(jià)值，而有些銀行抵押率的考慮是基于企業(yè)的原始投資額，而不是資產(chǎn)的現(xiàn)在價(jià)值。如工行成熟物業(yè)貸款的最高上限為不超過企業(yè)實(shí)際總投資額的65%，這樣導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增值部分不能實(shí)現(xiàn)融資，從而降低資產(chǎn)利用效率。
其三，銀行成熟物業(yè)貸款一般要求資產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行一段時(shí)期，并產(chǎn)生足夠的租金收益。而作為財(cái)產(chǎn)權(quán)信托融資的資產(chǎn)可以是尚未完工或經(jīng)營(yíng)的，但未來(lái)能夠通過運(yùn)營(yíng)帶來(lái)充足收益的資產(chǎn)。
其四，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托也適用于擁有現(xiàn)房房產(chǎn)并打算銷售的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。而對(duì)于銀行成熟物業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，大多數(shù)貸款對(duì)象僅針對(duì)用于經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)。
其五，銀行成熟物業(yè)貸款一般要求物業(yè)預(yù)計(jì)所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量足以能夠覆蓋貸款本息。但是財(cái)產(chǎn)權(quán)信托對(duì)于具有較強(qiáng)還款能力的企業(yè)，不一定需要其用于進(jìn)行財(cái)產(chǎn)權(quán)信托融資的物業(yè)具有相應(yīng)要求。
3）信托股權(quán)融資
房地產(chǎn)企業(yè)將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目的公司的絕對(duì)控股權(quán)階段性讓渡給上海國(guó)投，并承諾在未來(lái)一定期限內(nèi)按約定價(jià)格全額回購(gòu)相應(yīng)股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)融資目的。
在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)擁有項(xiàng)目公司房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，也不會(huì)喪失項(xiàng)目開發(fā)的最終利益，降低了企業(yè)自有資金籌措壓力，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金效益的最大化。此種模式也適用于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目兼并收購(gòu)過程中的融資需求，還適用于通過增資擴(kuò)股來(lái)補(bǔ)充項(xiàng)目公司自有資金投入不足的情況。
目前上海國(guó)投開發(fā)操作了多個(gè)信托股權(quán)融資類項(xiàng)目，并形成了一整套股權(quán)信托業(yè)務(wù)開展的操作規(guī)范和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
預(yù)計(jì)股權(quán)融資項(xiàng)目將是未來(lái)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要融資性業(yè)務(wù)模式之一，股權(quán)信托融資模式對(duì)于信托公司項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷和項(xiàng)目管理能力提出更高的要求，也是信托公司未來(lái)進(jìn)行向海外權(quán)益型REITS轉(zhuǎn)型的良好業(yè)務(wù)鍛煉機(jī)會(huì)。
(xintuo摘自上海國(guó)投副總經(jīng)理沈富榮)