信托業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)結(jié)合將更加緊密
來源： 時間：2006-07-05
“國六條”以及配套政策的出臺，發(fā)出了國家宏觀調(diào)控將繼續(xù)進行并維持較長一段時間的信號 把握升浪起點 現(xiàn)在機構(gòu)底部建倉名單。新一輪宏觀調(diào)控措施的出臺，將勢必延長資金回籠的速度和降低資金使用效率，增加了開發(fā)商的資金壓力，加大了開發(fā)商項目開發(fā)的資金投入，增大了外部籌措資金難度。
對于實力雄厚的開發(fā)商來說，宏觀調(diào)控也意味著機會的存在———較多的購并機會。不論是資金鏈緊張還是并購機會的增加，都增加了房地產(chǎn)行業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求，這為信托公司拓展業(yè)務(wù)帶來了機會。
信托業(yè)務(wù)同房地產(chǎn)結(jié)合勢所必然
在國外看，房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)主要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我國信托業(yè)務(wù)同房地產(chǎn)的結(jié)合也是一種必然。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，然而我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模普遍不大，即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模上同國外同行也有較大差距。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，基本依賴銀行融資，使房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行的銀根政策非常敏感。
從目前來看，房地產(chǎn)信托是一個為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的最理想渠道。房地產(chǎn)信托是信托公司管理的受托資金，從而使得房地產(chǎn)信托資金不受信托公司本身規(guī)模的限制，同時目前我國居民投資渠道有限，房地產(chǎn)信托無論從交易制度和投資回報的設(shè)計上均較符合我國居民的投資要求，從而房地產(chǎn)信托可以募集到源源不斷的資金來滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式
上海國投成立了專門的房地產(chǎn)信托總部，來拓展房地產(chǎn)信托投融資業(yè)務(wù)。目前上海國投房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開展模式，主要包括房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)和提供一攬子投資銀行服務(wù)。
1、房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)
目前我國信托業(yè)務(wù)受信托募集方式和規(guī)模的限制，無法有效實現(xiàn)組合投資分散單個投資項目風(fēng)險的目的。
由于缺乏流通平臺，使得信托產(chǎn)品流動性較差，目前產(chǎn)品設(shè)計主要靠開發(fā)較短期限信托品種來彌補流動性缺陷。流動性的限制制約了長期信托產(chǎn)品的開發(fā)，從而導(dǎo)致當(dāng)前信托公司開發(fā)的絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要是短期融資型的業(yè)務(wù)模式。
上海國投融資性信托業(yè)務(wù)目前主要有信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托和信托股權(quán)融資三種模式。
1）信托貸款
由信托公司發(fā)行集合資金信托計劃，募集社會資金對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。上海國投從最初開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時就開發(fā)了較多的信托貸款產(chǎn)品。
目前從行業(yè)角度來看，信托貸款仍然在信托業(yè)務(wù)模式中占據(jù)主導(dǎo)地位，但值得注意的是，2005年9月份銀監(jiān)會212號文件發(fā)布后，信托公司以信托貸款方式介入開發(fā)類房產(chǎn)項目的機會大為減少，相比銀行同類型的開發(fā)貸款，沒有相對競爭優(yōu)勢。預(yù)計未來信托公司信托貸款操作方式將主要用于資產(chǎn)收購（包括爛尾樓收購）、聯(lián)合貸款（類似于銀團貸款方式）、劣后債權(quán)（第二抵押權(quán)人）、同股權(quán)信托結(jié)合使用等方式。
2）財產(chǎn)權(quán)信托
房地產(chǎn)企業(yè)將成熟物業(yè)的未來租賃收益權(quán)的優(yōu)先受益權(quán)委托上海國投轉(zhuǎn)讓給社會投資者，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價格回購優(yōu)先受益權(quán)，以實現(xiàn)融資的目的。
在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)并未喪失物業(yè)的所有權(quán)，同時也盤活了房地產(chǎn)企業(yè)的固化資產(chǎn)，增強了資產(chǎn)的流動性。
目前，上海國投利用財產(chǎn)權(quán)信托模式來設(shè)計產(chǎn)品滿足客戶融資需求的操作案例較多，信托期限從短期到長期均有。
一些商業(yè)銀行也在開展成熟物業(yè)貸款，雖同上海國投的財產(chǎn)權(quán)信托較為類似，但財產(chǎn)權(quán)信托還是存在著明顯的差異化優(yōu)勢，能更好地滿足開發(fā)商籌措資金的需求。這種差異化優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下五個方面：
其一，財產(chǎn)權(quán)信托對于融資資金的用途沒有限制，如企業(yè)可以用來收購公司股權(quán)，或作為土地出讓金，或者用于異地的對外投資。但銀行貸款對于用途一般均有較為嚴(yán)格的限制。
其二， 財產(chǎn)權(quán)信托抵押率的測算考慮的是資產(chǎn)目前實際的價值或者未來合理的價值，而有些銀行抵押率的考慮是基于企業(yè)的原始投資額，而不是資產(chǎn)的現(xiàn)在價值。如工行成熟物業(yè)貸款的最高上限為不超過企業(yè)實際總投資額的65%，這樣導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增值部分不能實現(xiàn)融資，從而降低資產(chǎn)利用效率。
其三，銀行成熟物業(yè)貸款一般要求資產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)營運行一段時期，并產(chǎn)生足夠的租金收益。而作為財產(chǎn)權(quán)信托融資的資產(chǎn)可以是尚未完工或經(jīng)營的，但未來能夠通過運營帶來充足收益的資產(chǎn)。
其四，財產(chǎn)權(quán)信托也適用于擁有現(xiàn)房房產(chǎn)并打算銷售的房地產(chǎn)企業(yè)進行融資。而對于銀行成熟物業(yè)貸款來說，大多數(shù)貸款對象僅針對用于經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)。
其五，銀行成熟物業(yè)貸款一般要求物業(yè)預(yù)計所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量足以能夠覆蓋貸款本息。但是財產(chǎn)權(quán)信托對于具有較強還款能力的企業(yè)，不一定需要其用于進行財產(chǎn)權(quán)信托融資的物業(yè)具有相應(yīng)要求。
3）信托股權(quán)融資
房地產(chǎn)企業(yè)將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目的公司的絕對控股權(quán)階段性讓渡給上海國投，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價格全額回購相應(yīng)股權(quán)，以實現(xiàn)融資目的。
在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)擁有項目公司房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，也不會喪失項目開發(fā)的最終利益，降低了企業(yè)自有資金籌措壓力，有助于實現(xiàn)企業(yè)資金效益的最大化。此種模式也適用于房地產(chǎn)企業(yè)項目兼并收購過程中的融資需求，還適用于通過增資擴股來補充項目公司自有資金投入不足的情況。
目前上海國投開發(fā)操作了多個信托股權(quán)融資類項目，并形成了一整套股權(quán)信托業(yè)務(wù)開展的操作規(guī)范和評判標(biāo)準(zhǔn)。
預(yù)計股權(quán)融資項目將是未來信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要融資性業(yè)務(wù)模式之一，股權(quán)信托融資模式對于信托公司項目價值判斷和項目管理能力提出更高的要求，也是信托公司未來進行向海外權(quán)益型REITS轉(zhuǎn)型的良好業(yè)務(wù)鍛煉機會。
(xintuo摘自上海國投副總經(jīng)理沈富榮)